近一段时间，房地产市场传达出的信息扑朔迷离，有的甚至相互顶牛。比如，发改委曾透露消息，拟将商品房列入反暴利项目，欲对获得暴利的房企实施处罚。另一边，地方政府委婉表达，房价并未“畸高”，调控已经触发篮式过滤器地方财政压力。部分地方政府甚至试图给限购令松绑。
在这种情况下，市场亟待理清的问题是，部分楼盘热销是否代表楼市回暖？什么时候房价能出现实质性的下降？
根据笔者的调研，目前楼市热销仅属个别状况，且停留在降价者热销的阶段，算不上楼市整体回暖。但与此同时，房价未来一段时间内出现实质性下降的可能性也很小。
上证报资讯统计的数据气体过滤器显示，截至4月28日，129家上市房企的2010年存货总量达到9098亿元，同比增长40%。从表面上看，房企今年存货量巨大，负债大幅增长，这两项指标可能令房企选择降价促销以回笼资金。
然而，另一组数据则显示房地产商面临的情况可能没那么糟。以上海为例，目前新建住宅的可售房源仅700余万平方米左右，处于近年来的供给低位。2009年底供给量最低至400多万平方米时，曾触动了恐慌式购房。因此，要指望上海开发商近期因存货压力巨大而降价促销，基本是不可能的。和在沈阳等地动辄6、7个楼盘同时在售相比，万科、保利在上海的供给量屈指可数。去年在上海供给量最大的绿地，今年的可售房源也已经大幅减少。
还有一个因素可能令开发商大举降价，那就是信贷压力。在这样一个资金驱动型市场，没钱可贷的时候，开发商确实会被迫螺带式混合机降价。不过，有一点需要指出，由于2010年积累了大量的销售回款及融资金额，大型房企尚无明显资金链危机，中小房企可能面临的压力更大。然而，高利贷和信托等渠道仍会支撑其正常运转至少一年左右。道理很简单，以一个年销售额10亿元的房企来说，如果降价10%，其直接损失为一亿元。如果以这一个亿元做融资成本，即便是借40%年利的高利贷，也可能借到近3亿元，这足以令其度过高效混合机一年的周转周期。
有专家判断，以这种方式估算，开发商“硬扛”的极限周期还有一年左右。
因此，基本上可以这样认为，起码一年之内，由于刚性需求的大量存在，房企资金链尚属安全，一线城市商品房价格大幅下降的可能性很小。
而要实现房价下降，可能主要还得依赖保障房项目的跟进。近日，上海公布了2011年住房供地计划，计划供地1200公顷，为近年分散乳化机来最高。从结构上看，保障房性质的住宅用地占供地量的70%。纯粹商业住宅类型用地仅为360公顷，占总量30%。北京方面，2011年度计划供应住宅用地2550公顷，其中保障性住房用地1330公顷，占比过半。再加上很多现有的半成品房源有可能被政府收购，列入保障房之列，更多保障性住宅的成交将对楼市均价下降有所帮助。
总而言之，短期内，房价实质性下跌多功能乳化机